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L'ASL du Domaine de Carheil a perdu sa capacité juridique, la justice l'a décidé ainsi.
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Intérêt Général
Les statuts de l'ASL du Domaine de Carheil ne sont toujours pas conformes à la loi de 2004 et son décret de 2006.
L'ASL risque de graves conséquences juridiques et administratives.

AG 2015 courriel du conseil syndical "MISE EN CONFORMITÉ DES STATUTS - ANALYSE DES PROPOSITIONS."

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Précisions sur l'analyse faite par le conseil syndical

Message par solaire le Mar 1 Déc - 13:49

Le conseil syndical dans son analyse partisane et mensongère des propositions de MM Courtieu et Delaroche, qui a déjà fait l'objet d'une réponse précédente,  a écrit en particulier une contre vérité qu'il convient de mettre en lumière :
-          L’introduction de fait de l’exercice d’activités professionnelles ou commerciales, moyennant une participation forfaitaire aux charges, qui serait décidée par le Syndicat ;
Outre l'explication précédemment donnée lors de la réponse globale déjà formulée, il y a un souci de compréhension de texte et surtout un manque certain de synthèse de la part du conseil. En effet, à l'article 4.2 des statuts, il est écrit dans les fonctions du syndicat :
b) autorise l'exercice de toutes activités libérales sur les parties privatives conformément au règlement de lotissement.
Le conseil se discrédite en affirmant des contre vérités indignes de son rôle. Il n'y a donc aucune "introduction de fait de l'exercice d'activités professionnelles"

-         colotis à toutes les sauces
Il n'y a plus de lotissements depuis longtemps. Il n'y a donc plus de colotis, mais des membres de l'association syndicale. Comment peut on modifier des statuts sans faire l'essentiel ?
-         distraction d'un lot
L'ANCC a écrit ce nouvel article en indiquant clairement que cette action se prend par un vote au 2/3 des voix. C'est une preuve supplémentaire que le travail qui a été mandaté par le conseil n'a pas été suivi d'effet dans la mesure où le conseil a ignoré ou inventé de nouvelles dispositions incongrues. La résolution de MM Courtieu et Delaroche reprend exactement la proposition de l'ANCC et n'a pas à être critiquée par le conseil qui, de son côté, n'en fait qu'à sa tête en manipulant les statuts à sa guise, au mépris de l'ensemble des membres de l'ASL.

solaire

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Re: AG 2015 courriel du conseil syndical "MISE EN CONFORMITÉ DES STATUTS - ANALYSE DES PROPOSITIONS."

Message par carheilevol le Ven 27 Nov - 16:20

Vous faites vraiment un super travail d'analyse.
Il serait très pertinent d'envisager une action collective à l'encontre de ce conseil syndical qui utilise sa position dominante pour discréditer ceux qui émettent des suggestions et propositions utile à la vie du Domaine.
C'est un ABUS de POSITION DOMINANTE qui est en cause ici. On peut aussi affirmer qu'il y a atteinte à la réputation de MM Courtieu et Delaroche.
Encore bravo.

carheilevol

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Re: AG 2015 courriel du conseil syndical "MISE EN CONFORMITÉ DES STATUTS - ANALYSE DES PROPOSITIONS."

Message par solaire le Jeu 26 Nov - 10:28

Réponse au courriel du conseil syndical du 17/11/2015 intitulé :
MISE EN CONFORMITÉ DES STATUTS - ANALYSE DES PROPOSITIONS.

2ème partie

Le texte :
PROPOSITIONS DE MM. COURTIEU et DELAROCHE
Ces propositions reprennent pratiquement tous les articles des statuts.
NON, et guère plus que le nombre de modifications introduites par le conseil syndical (cachées ou non)
              → On y retrouve effectivement les nouveaux articles rendus obligatoires par la Loi :
Merci
-          Distraction d’un lot ; mais il suffira d'un vote des deux tiers des membres de l’ASL à l'AG Ordinaire, c'est à dire seulement aux 2/3 des membres présents et représentés  dans le cas d'une AG Extraordinaire !
Absolument vrai, la demande d’un copropriétaire d’extraire son lot du périmètre du Domaine n’a pas à être prise à l’unanimité car cette demande ne nuit pas au fonctionnement de l’ASL et n’aliène pas les parties communes. Tout au plus, le propriétaire de l’immeuble ainsi distrait doit s’engager, par acte notarié, à respecter les servitudes imposées par le Cahier des Charges accompagnant les présents statuts, cet engagement constituant une servitude particulière attachée à l’immeuble distrait. Par ailleurs, le propriétaire de l’immeuble ainsi distrait cesse, ainsi que ses ayant droits, d’avoir accès aux biens et aux services de l’Association Syndicale Libre du Domaine. En contrepartie, il cesse, à la date de la décision de distraction de l’immeuble, d’être redevable des charges associées au fonctionnement de l’Association.
-          Dissolution de l’ASL ; mais là encore il suffira d'un vote à la majorité des deux tiers des voix conformément à l’article 3.5.3.3).
Vrai, il est normal de faire voter à la majorité des 2/3. En effet, l’ASL n’ayant plus d’objet, ou ayant modifié son statut d’ASL, l’unanimité n’est pas requise, l’ASL n’existe plus, de fait.  Le vote à l’unanimité est donc un non sens dans ces cas précis.

-          il est encore fait référence au "lotisseur" qui n'est plus présent sur le Domaine...
Il doit y avoir un souci de lecture et de compréhension de texte pour la personne qui a détecté le terme de « lotisseur ». En effet, la phrase qui comporte le mot "lotisseur" est au passé et retrace un fait historique du Domaine. La phrase a toute sa signification.

              → Mais, les propositions introduisent aussi des modifications étrangères à la stricte mise en conformité, qui font évoluer parfois de façon importante les statuts, voire les conditions de vie sur le Domaine. Il en est ainsi de nombreux points :
-          L’introduction de fait de l’exercice d’activités professionnelles ou commerciales, moyennant une participation forfaitaire aux charges, qui serait décidée par le Syndicat ;
      Cet article est d'ailleurs en contradiction avec le cahier des charges, non modifié en conséquence (article 7.2) ;
Il y a un problème de lecture et de compréhension de texte pour le rédacteur de cette remarque. Il n’a jamais écrit que l’activité professionnelle était admise. Il est indiqué que, si une activité professionnelle accueillant du public était exercée sur le Domaine, le conseil syndical pourrait majorer les charges pour cette parcelle. Il n’y a donc aucune contradiction avec le cahier des charges.
-          La possibilité de transformer l’ASL en association syndicale autorisée, donc de statut public, par un vote à la majorité des deux tiers (rendue possible par l’article 10 et non l’article 3 de l’ordonnance citée) ;
Encore un problème de lecture de la loi et de compréhension de texte législatif. L’article 10 de la loi de 2004, rend possible la transformation, mais le décret d’application de 2006 oblige les statuts à mentionner la modification de statut de l’ASL. Et transformer une ASL en ASA c’est bien modifier le statut de l’ASL en ASA.
      Cette modification des statuts est proposée sans aucune présentation des changements provoqués par cette éventuelle décision (application des articles 11 à 42 de l’ordonnance).
Doit-on se poser la question ? Cet article est obligatoire au regard du décret d’application de 2006. En conséquence, s’il est obligatoire il faut le mettre. Pourquoi justifier quelque chose qui est obligatoire ? Il faut poser cette question aux législateurs qui ont fait les textes de 2004 et 2006 et votés les lois.
-          L’introduction d’une possibilité d’un gestionnaire professionnel, sans la révision correspondante des statuts ;
C’est de la malhonnêteté intellectuelle de la part du conseil syndical. En effet, à l’article 3.5.3.2, au paragraphe des statuts actuels,  noté « c », il est écrit : « La désignation ou la révocation du des syndics (gestionnaires professionnels) éventuellement désignés ». En conséquence, l’article que nous proposons intitulé « gestionnaire professionnel » a toute sa place dans ce contexte. Par contre, le conseil syndical propose (de manière cachée) de supprimer cette possibilité inscrite dans les anciens statuts, pas nous. Les statuts ne doivent pas être modifiés comme souhaite le faire subrepticement le conseil. L’introduction de cet article est préconisée par l’ANCC, il n’a pas été inventé.
-          Le changement du mode de calcul des charges sans modification du cahier des charges qui prévoit toujours une charge par lot (conformément aux votes répétés des copropriétaires).
Les statuts priment sur le cahier des charges. De plus, en 2008, si le conseil syndical avait respecté les engagements pris en 1999, la répartition aurait du revenir à 1 lot 1 charge.  Il reste un litige important sur toutes ses décisions qui n’ont pas été prises à l’unanimité puisque ces modifications lésaient certains copropriétaire et en privilégiaient d'autres. Le code civil est très clair en la matière. Mais comme l’indique, clairement  le conseil syndical, dans sa remarque, le cahier des charges doit faire référence à une charge un lot. Ceci prouve que nous avons raison de réintroduire cette répartition.
-          Le changement du mode de calcul des pénalités pour retard de paiement des charges, sans modification du cahier des charges ; par ailleurs, la nouvelle rédaction de l’article prévoit l’intervention du Tribunal de Grande Instance pour la détermination des montants et la suppression des services offerts au copropriétaire (article 7.3) ;
Et bien oui, il suffit de se reporter aux recommandations de l’ANCC pour se rendre compte que rien n'est inventé, bien au contraire. Seul le Président du TGI peut, par jugement, se prononcer sur des majorations et frais liés à un ou plusieurs impayés.
-          Le changement de répartition des voix (1 voix par lot)
Nous sommes cohérents avec le calcul de la répartition des charges  que nos proposons et c’est bien la situation qui prédominait avant 1999.
-          Le changement de mode de décompte des voix de la majorité simple, article 3.5.3.1, par non prise en compte des abstentions ;
-          Le changement de mode de décompte des voix de la majorité de tous les membres, article 3.5.3.2, par non prise en compte des abstentions ;
-          Le changement de décompte des voix de la majorité pour les décisions prises par le Syndicat, par non prise en compte des abstentions ;
Les décisions d’AG depuis plusieurs années sont bloquées du fait du décompte des voix. La loi de 1965 sur les copropriétés apporte, à ce propos, des éclaircissements sur ce point. En effet, les abstentions ne sont pas prises en compte (c’est ce que nous proposons). En cas d’égalité entre les « pours » et les « contres », les abstentions sont comptabilisées avec les « pours ».  Le conseil syndical s’intéresse à la loi de 1965 pour les hypothèques et n’a pas le souci de rendre nos assemblées délibérantes plus décisionnelles.
-          Le passage de la durée des mandats au sein du Syndicat de deux à trois ans, interdisant de fait le tuilage ;
Cette proposition est conforme aux recommandations de l’ANCC. En effet, il suffit de prendre l’exemple suivant pour comprendre que le « tuilage » n’est pas réellement applicable :
Un vote d’AG nomme des personnes au conseil syndical pour 3 ans (statuts existants), Parmi ces personnes, l’une d’entre elles est désignée président qui est alors élu pour 2 ans (statuts existants), par le conseil. Au bout de deux ans, le président est renouvelé à son poste par le conseil. Au bout des 3 ans de mandats ce président se représente aux votes de l’AG, suite à tirage aux sorts (par exemple). Cette personne n’est pas réélue par l’AG. Et pourtant elle a encore 1 an comme président. Situation absurde, prouvant que ce «tuilage» n’a aucune raison d’être et est un leurre.

-          La création d’un comité d’éthique, situé au-dessus du Syndicat et des copropriétaires, qui étudie les résolutions présentées par le Syndicat et les copropriétaires, dont par ailleurs on ne dit rien de la désignation de ses membres, ni de sa légalité dans une copropriété ;
Le conseil syndical invente une situation. Il doit y avoir un souci de compréhension de texte. Ce comité n’est pas au dessus du Conseil. Qui a écrit une chose pareille ? Par ailleurs, sa composition est parfaitement décrite dans la résolution (un problème de lecture et de compréhension de texte). Quant à sa légalité le conseil syndical ne démontre rien.
-          La modification du contenu du procès-verbal de l’Assemblée générale des copropriétaires,  créant ainsi une vraie difficulté et la source de nouveaux contentieux ;
C’est justement le contraire qui est recherché par cette résolution. Cette proposition démontre une parfaite transparence des débats et des décisions. C’est une recommandation de l’ANCC que le conseil syndical refuse de mettre en place au risque de créer des contentieux bien réels.
-          La transmission et la limitation des mandats, de nature à limiter la participation des copropriétaires qui se font représenter...
C’est le contraire qui est recherché. Un simple calcul permet de justifier la démarche : pour un total de 300 parcelles (lots) / 5 = 60  il suffit donc  de 60 membres de l’ASL présents à l’AG pour représenter la totalité des voix. Il est donc faux d’affirmer qu’une telle mesure va limiter la participation.

Les propositions de MM COURTIEU et DELAROCHE sont donc effectivement  très éloignées d’une simple mise en conformité des statuts de la copropriété.
Les propositions qui sont présentées vont dans le sens de l’application de la loi et d’une transparence accrue avec le souci de faire évoluer le Domaine vers une meilleure gestion et des prises de décisions votées en concordance avec ce que souhaite le législateur. Le conseil syndical quant à lui introduit des modifications cachées dans les statuts qu'ii présente, alors même que certaines d'entre elles modifient le fonctionnement de l'ASL. Il est donc malhonnête de reprocher à d'autres ce qu'on fait soit même. Les uns sont transparents et assument leur démarche, les autres préfèrent se cacher et n'assument pas leur choix.

solaire

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Re: AG 2015 courriel du conseil syndical "MISE EN CONFORMITÉ DES STATUTS - ANALYSE DES PROPOSITIONS."

Message par solaire le Mer 25 Nov - 10:57

Merci Webmestr pour cette mise en ligne du travail livré par l'ANCC.
Je vous engage à comparer les ancien statuts que vous trouverez sur ce Forum ou avec dans les recommandations préconisées par l'ANCC.
Vous y remarquerez que le conseil syndical n'a pas pris en compte un grand nombre de propositions mais aussi a fait des modifications importantes qui ne sont absolument pas liées à la loi de 2004, le décret du 2006 et la loi ALUR où n'est pas allé jusqu'au bout du toilettage sur la notion de lotisseur .
Par exemple :
1- le conseil syndical a fait disparaître tout ce qui concernait la notion gestionnaire professionnel dans les anciens statuts (article 3.5.3.2 le paragraphe "c" a été supprimé des anciens statuts et le "d" est devenu le c...). En conséquence, cet article aurait du faire l'objet d'une résolution.
2- les fonctions du président ont été très sensiblement modifiées. Il a été ajouté un aliéna traitant d'une problématique d'assurance. Ce qui est inscrit à cet endroit aurait du faire l'objet d'une résolution. De plus, la loi ALUR prévoit : "l’assurance de la responsabilité civile du syndicat de copropriétaires est désormais obligatoire". Quant à l'assurance "multirisques immeubles" elle s'adresse au syndicats et gestionnaires professionnels qui ont la responsabilité d'immeubles collectifs. Est-ce le cas à Carheil ? je vous laisse répondre à la question.
3- A l'article 10.3, il est écrit : "...un syndic peut être nommé...". Surprenant qu'un membre du syndicat (syndic) puisse être nommé pour gérer le Domaine de Carheil. En fait, il faut lire "gestionnaire professionnel" à la place de "syndic". Mais, comme le conseil a supprimé toute notion de gestionnaire professionnel qui était dans les anciens statuts il fallait sans doute être logique malgré le caractère obligatoire de cet article...
4- La notion de colotis a été conservée alors qu'il y n'y a plus de lotissement. C'est une erreur, nous ne sommes plus des colotis mais des copropriétaires ou des membres de l'ASL(ce qui serait plus juste).

En conclusion le conseil syndical induit en erreur les membres de l'ASL sur ses véritables intentions en affirmant dans sa résolution n° 4 : "les modifications les plus importantes, autres que des références à la loi au lotisseur, des changements de vocabulaire, corrections mineures sont présentées ci-dessous:".

solaire

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Re: AG 2015 courriel du conseil syndical "MISE EN CONFORMITÉ DES STATUTS - ANALYSE DES PROPOSITIONS."

Message par Webmestr le Dim 22 Nov - 18:46

Travaux d'analyse des statuts de l'Association Syndicale Libre du Domaine de Carheil par l'ANCC

A la demande de solaire vous trouverez ci-dessous les recommandations faites par l'Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires (ANCC). A la lecture vous découvrirez que le conseil syndical n'a pas repris l'intégralité des recommandations malgré les remarques importantes qui ont été faites par les juristes de l'association.
Le document se trouve ICI.
Très bonne lecture à vous.
Remarques de solaire: A quoi peut bien servir d'adhérer à une association, payer un audit de nos statuts et ignorer à ce point les recommandations. C'est avec nos charges que cette étude a été commanditée.

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AG 2015 courriel du conseil syndical "MISE EN CONFORMITÉ DES STATUTS - ANALYSE DES PROPOSITIONS."

Message par solaire le Sam 21 Nov - 12:57

Réponse au courriel du conseil syndical du 1711/2015 intitulé :
MISE EN CONFORMITÉ DES STATUTS - ANALYSE DES PROPOSITIONS.

1ère partie

Le texte :
PROPOSITION DU SYNDICAT
Le Syndicat, outre les travaux déjà réalisés en 2013, a confié la mise en conformité des statuts de l'Association Syndicale Libre du Domaine de Carheil :
               → à l’Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires (ANCC) ;
               → puis à un groupe de travail composé de membres élus du syndicat, qui a transformé la production de l’ANCC en propositions de résolutions ;
               → enfin, les modifications apportées aux statuts à une avocate spécialisée du Cabinet ARES de RENNES pour vérification.
L’objectif poursuivi par le Syndicat est de procéder à la stricte mise en conformité des statuts aux textes législatifs (comme ce fut le cas en 2013)(totalement faux, l'objectif fixé en 2013 par le président était uniquement de toiletter les textes des expressions et mots n'ayant plus de justification, sans y ajouter quoique ce soit concernant la loi de 2004 ou autres), ne modifiant en rien l’économie générale de ces statuts, qui fonctionnent depuis plus de quatre décennies. Cinq points ont donc été modifiés :
-          Le recouvrement des créances (garanties désormais par une hypothèque légale),
-          La spécification des voies et moyens nécessaires au fonctionnement de l’ASL (C'est incohérent avec l'objet de l'ASL, Cette notion n'est pas prévue dans l'objet que propose le conseil. Il y a donc une incohérence, une impossibilité.),
-          La création d’un paragraphe « Distraction d’un lot » (décision devant être prise à l’unanimité des copropriétaires) C'est un abus de pouvoir. La prise de décision à l'unanimité ne se justifie pas pour une telle situation. La distraction d'un lot n'est pas une aliénation des parties communes. Ceci correspond uniquement au changement de statut d'une parcelle qui ne se trouvera plus dans le périmètre de l'ASL.,
-          La création d’un paragraphe « Dissolution de l’ASL » (décision devant être prise à l’unanimité des copropriétaires)Même remarque que précédemment, il n'y a aucune aliénation, en tant que telle. L'aliénation s'il y a lieu d'en faire, intervient indépendamment de la dissolution.,
-          Des modifications mineures de vocabulaire, de présentation, (ex. suppression du mot "lotisseur",…) (faux et refaux, juste deux exemples :
1- Dans les fonctions du président (art. 4.5.2 alinéa 14) a été ajouté subrepticement un alinéa très important = Le président souscrit toutes assurances nécessaires, notamment, ... Ceci est une modification capitale qui est reprise de la proposition faite par Mrs Courtieu et Delaroche. C'est un travail entrepris et proposé par eux (42 ème résolution de leurs propositions). C'est une modification très importante et non simplement une mise à jour mineure).
2- La notion de colotis a été conservée alors que seule la notion de membre de l'ASL est valable. Nous ne sommes plus des colotis mais nous sommes, soient des copropriétaires, soient des membres de l'ASL...
.
Le Syndicat a pris en compte l’ensemble des propositions et remarques exprimées par l’ANCC et l’avocate et, lorsque plusieurs possibilités lui étaient offertes, a choisi celle qui était la plus proche de l’objectif qu’il s’était fixé. C'est une affirmation gratuite et fausse, nous demanderons au Webmestr du forum de mettre en ligne le travail fait par l'ANCC, ainsi vous pourrez tous constater que beaucoup de propositions de l'ANCC n'ont pas été prises en compte
Enfin, compte tenu de la portée des modifications identifiées, l’avocate a considéré qu'il y avait lieu de ne faire qu’une résolution. C'est donc la responsabilité de l'avocate qu'engage le conseil ?


Dernière édition par solaire le Jeu 26 Nov - 10:28, édité 2 fois

solaire

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Re: AG 2015 courriel du conseil syndical "MISE EN CONFORMITÉ DES STATUTS - ANALYSE DES PROPOSITIONS."

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